مغازه های خیابان های بزرگ در بحران کووید در حال بسته شدن هستند – آیا این می تواند پس انداز کند؟ | سرمایه گذاری ها

مندر هفته های اخیر جریانی از اعلان های جالب توجه درباره محل کار و خرده فروشان وجود داشته است. جان لوئیس هشت فروشگاه را به لیست فروشهایی اضافه کرده است که با سهولت محدودیت ویروس کرونا ، بازگشایی نمی شود ، خرده فروشی شکلات Thorntons 61 فروشگاه خود را تعطیل می کند و سانتاندر 111 شعبه را از بین می برد و چندین دفتر را تعطیل می کند. جامعه ساختمان در سراسر کشور به 13000 کارمند گفته است که با پایان یافتن قفل کردن ، آنها می توانند “در هر جایی کار کنند” ، در حالی که ناشر Daily Mirror گفته است که بیشتر روزنامه نگاران آن از خانه کار خواهند کرد.

همه گیری در حال تغییر چهره محل کار و خیابان های بلند ما است. اما این برای صاحبان آن ساختمان ها چه معنایی دارد – که حتی اگر خودتان هم متوجه نشوید ممکن است شما را شامل شود؟

سرمایه گذاران کوچک انگلستان بین آنها میلیاردها پوند در صندوقهای املاک ارائه شده توسط گروههای مدیریت صندوق مانند M&G ، Legal & General و Aviva سرمایه گذاری کرده اند. افراد بیشتری از طریق برنامه بازنشستگی محل کار خود در صندوق های املاک سرمایه گذاری می کنند ، که اغلب بخشی از پول اعضای آنها را در املاک تجاری و همچنین سهام ، اوراق قرضه و غیره قرار می دهد.

به طور معمول این صندوق های املاک در بلوک های اداری و خرده فروشی و اماکن صنعتی متمرکز شده اند. گفته شد ، برخی ممکن است مقدار مشخصی را در املاک مسکونی یا سایر سرمایه گذاری های مربوط به املاک قرار دهند.

با استفاده از بودجه برای سرمایه گذاران کوچک ، یکی از نکات فروش این است که اگرچه ممکن است میلیون ها پوند برای خرید یک مرکز خرید یا انبار توزیع هزینه داشته باشد ، اما شما می توانید در معرض این پیشرفت های عظیم برای یک سرمایه گذاری منظم شاید حتی کمتر از 20 پوند باشید -30 در ماه

به عنوان مثال ، بزرگترین منابع صندوق املاک Aviva Investors UK شامل بورس ذرت در مرکز شهر منچستر ، مرکز خرید Guildhall در Exeter و Longus House در قلب Chester با لیست درجه II است.

صفحه کلید کامپیوتر با کلیدهای خانه شکل.
برخی از وجوه ممکن است مقدار مشخصی را در املاک مسکونی سرمایه گذاری کنند. عکس: Larry Lilac / Alamy

جای تعجب نیست که این وجوه به شدت تحت تأثیر همه گیری Covid-19 قرار گرفته اند. متوسط ​​صندوق املاک انگلستان طی سال گذشته حدود 2٪ کاهش یافته است ، صندوق Aviva حدود 12٪ کاهش یافته است.

ریان هیوز ، رئیس پرتفوی فعال در شرکت سرمایه گذاری AJ Bell ، می گوید: “ملک تجاری مطمئناً در چشم طوفان بوده است.” طبق اعلام انجمن سرمایه گذاری ، در حدود 290 میلیون پوند در سال 2020 از صندوق های املاک برداشت شد که نشان دهنده چالش های پیش روی این بخش است.

جذابیت صندوق های املاک تجاری در بازده 5٪ یا بیشتر از درآمد اجاره ، در کنار احتمال سودهای آینده از رشد سرمایه نهفته است. همچنین دارایی به عنوان بخشی از پرتفوی سرمایه گذاری ، رفتار متفاوتی با سهام و اوراق قرضه دارد و از نظر تئوری ، به تعدیل بازده طی سالها کمک می کند.

با این حال ، این بخش در هنگام قفل شدن در انگلیس با چالش های قابل توجهی روبرو شده است ، زیرا نیاز به سقوط محل و درخواست مستاجر برای تعطیلات پرداختی یا کاهش اجاره بها است.

جاستین مودری ، مشاور مالی Candid Financial Advice می گوید: “بودجه هایی با مدیریت بهتر در بخش املاک تجاری ، با توجه به چالش هایی که حتی قبل از Covid با آن روبرو بوده اند ، برای مدتی به طور کلی میزان خرده فروشی را کاهش داده اند. در مورد فضای اداری ، شرکتهای بزرگتر بیشتر به طور معمول به اجاره پرداخت می کنند ، بنابراین تأثیر افزایش مشق شب هنوز گزنده نیست. “

با این وجود ، به طور کلی در کنار مشکلاتی که این بخش با آن روبرو است ، این صندوق های دارایی نیز خطرات خاصی دارند. فروش املاک تجاری دشوارتر از سهام یا اوراق است ، بنابراین مسئله نقدینگی وجود دارد. شما نمی توانید یک شبه صنعتی یا مرکز خرید را یک شبه بفروشید زیرا سرمایه گذاران می خواهند در واحدهای خود پول نقد بگیرند. فروش می تواند ماه ها به طول انجامد.

همچنین اگر صندوق درهای خود را برای برداشت ببندد ، ممکن است نتوانید برای مدتی دارایی خود را بفروشید. بیشتر صندوق های املاک به دلیل وقوع همه گیر در سال 2020 معاملات خود را به حالت تعلیق درآوردند. سه صندوق – که توسط Aviva Investors ، Aegon و M&G اداره می شوند – هنوز افتتاح نشده اند و سرمایه گذاران قادر به فروش سرمایه های خود نیستند.

Moira O’Neill ، رئیس امور مالی شخصی در Interactive Investor ، می گوید: “بارها و بارها ، صندوق های املاک در آزمایش استرس شکست خورده اند – چه این همه پرسی چهار سال پیش در انگلیس باشد یا واقعیت وحشیانه بادهای Brexit و یک خیابان بلند در ترمینال کاهش می یابد.”

رگولاتور شهر ، سازمان رفتار مالی ، در حال رایزنی درباره قوانینی است که سرمایه گذاران را مجبور می کند قبل از بازپرداخت وجوه خود حداکثر تا شش ماه اخطار بدهند. این هدف با هدف جلوگیری از اجرای ذخایر نقدی صندوق های املاک درگیر شده و فرصت کافی برای مدیران برای فروش دارایی برای بازگرداندن پول به سرمایه گذاران است.

اوانجلوس آسیماکوس ، مدیر سرمایه گذاری در شرکت سرمایه گذاری Rathbones ، می گوید: “جالب است که ببینیم قوانین جدید FCA چگونه عمل می کند.” “ما از زمان Brexit تاکنون سرمایه گذاری به املاک تجاری انگلستان اختصاص نداده ایم زیرا نگرانی در مورد محدودیت برداشت مجدد است.”

بنابراین سرمایه گذاران در این صندوق ها چه کاری باید انجام دهند؟ هیوز از ای جی بل می گوید: “بازپرداخت برخی از ضررهای سنگین ناشی از این وجوه مدتی طول می کشد.” وی تأکید می کند که سرمایه گذاران باید از نظر نقدینگی و دسترسی به مشکلات راحت باشند. اما اینکه آیا وجوه مالکیت باید خالی شود ، به زمان مورد نیاز پول نیز بستگی دارد.

“اگر در مستمری خود قرار دارید ، اما به مدت 20 سال بازنشسته نخواهید شد ، عملکرد فعلی لزوما مشکلی نیست. اما اگر یک صندوق املاک در Isa خود داشته باشید و در آینده نزدیک نیاز به پول برای پرداخت هزینه های یک خانه را داشته باشید ، پس از آن خیلی کمتری می شود. “

مغازه ها تعطیل و سوار شدند
رایان هیوز از ای جی بل می گوید: “ملک تجاری مطمئناً در چشم طوفان بوده است.” عکس: Manor Photography / Alamy

قرار گرفتن افراد در معرض املاک تجاری از طریق طرح بازنشستگی محل کارشان بسیار متفاوت خواهد بود. برخی از وجوه ممکن است مقداری معقول از پول نقد مردم را به املاک اختصاص دهند ، در حالی که دیگران ممکن است پول کمی داشته باشند و یا کم داشته باشند. اکثر طرح های بازنشستگی شرکت های بزرگ به شما امکان می دهند به صورت آنلاین وارد حساب خود شوید تا بتوانید بررسی کنید.

به عنوان مثال ، طرح غول بازنشستگی محل کار Nest یک گزینه صندوق اخلاقی با کمی بیش از 8 درصد از پول نقد سرمایه گذاری شده در املاک انگلستان ارائه می دهد. این کار از طریق یک صندوق حقوقی و عمومی (صندوق املاک مدیریت شده LGIM) انجام می شود که 10 دارایی برتر آن شامل توسعه دفتر در خیابان واردور در سوهو ، لندن ، توسعه چشمگیر 245 Hammersmith در غرب لندن و چندین ساختمان در پارک علمی کمبریج است.

روش های دیگری برای دستیابی به مالکیت تجاری وجود دارد. در کنار صندوق های آجر و ملات ، صندوق های سهام املاک وجود دارد که در سهام شرکت های املاک سرمایه گذاری می کنند. این رفتارها مشابه بازار سهام است اما با مشکلات نقدینگی خرید ساختمانهای فیزیکی روبرو نیستند.

مدری می گوید: “این بدان معناست که بازده تمایل بیشتری به ارتباط کوتاه مدت با بازارهای سهام دارد اما من فکر می کنم این سازشی است که ارزش پرداخت آن را دارد.” او صندوق شاخص سهام جهانی iShares Global Security Secures Equity را به عنوان صندوق کم هزینه با صدها شرکت در سراسر جهان با هزینه کم سالانه 0.17٪ توصیه می کند.

گذاشتن پول برای انواع آجر و ملات

این فقط دفاتر و مغازه ها نیست. شما می توانید در هر چیزی از مسکن برای افراد بی خانمان تا انبارهای آمازون سرمایه گذاری کنید.

ای جی بل هوز می گوید: “سرمایه گذاران می توانند با قرار دادن اعتبارات سرمایه گذاری ، نوع دیگری را که می خواهند در معرض املاک قرار بگیرند ، انتخاب کنند ، مناطق جدید کمتر سنتی به جای بلوک های اداری یا خرده فروشی ها.”

با اعتماد سرمایه گذاری ، شما سهمی را در یک شرکت سرمایه گذاری خریداری می کنید که به جای اوراق بهادار املاک ، ملک خریداری می کند. بنابراین آنها مسائل نقدینگی مرتبط با برخی از صندوق های املاک را که قبلاً برجسته شده اند ، ندارند.

دستگاه استتوسکوپ پزشک عمومی و دستگاه اندازه گیری فشار خون فشار سنج
شما می توانید از طریق جراحی اعتماد عمومی ، در جراحی پزشکان عمومی گرفته تا مسکن اجتماعی سرمایه گذاری کنید. عکس: David Jones / PA

به طور معمول ، شرکت های سرمایه گذاری متمرکز بر املاک انگلستان به عنوان “اعتماد سرمایه گذاری در املاک و مستغلات” یا REIT ساخته می شوند. این شرکت ها با تولید 90 درصد سود به سهامداران ، در دارایی های تجاری یا مسکونی سرمایه گذاری می کنند تا درآمدی مقرون به صرفه داشته باشند.

“آنابل برودی اسمیت” از اتحادیه شرکت های سرمایه گذاری ، که نمایندگی اعتماد سرمایه گذاری است ، می گوید: “شما می توانید در معرض انبارهای تدارکات” جعبه بزرگ “، خانه های مراقبت ، سوپرمارکت ها ، محل اقامت دانشجویان ، جراحی پزشکان عمومی ، مسکن اجتماعی و موارد دیگر باشید. و سایر وجوه

به عنوان مثال ، Supermarket Income REIT – نمونه کارها که شامل لیست طولانی از املاک اجاره شده به شرکتهایی مانند Waitrose ، Tesco و Sainsbury است – از ابتدای ژانویه 2020 تقریبا 500 میلیون پوند جمع آوری کرده و حدود 4٪ به سرمایه گذاران بازده داده است.

Urban Logistics REIT و Warehouse REIT همچنین از روند خرید آنلاین مرتبط با همه گیری بهره مند شده اند. مستاجران دومی شامل آمازون و جان لوئیس هستند.

با این حال ، برودی اسمیت می گوید تعداد گزینه ها به طور فزاینده ای وجود دارد.

به عنوان مثال ، خانه REIT در اکتبر سال 2020 راه اندازی شد و هدف آن تولید بازدهی مناسب با سرمایه گذاری در املاک در سراسر انگلیس است که برای تأمین محل اقامت “با کیفیت” برای افراد بی خانمان استفاده می شود. برودی اسمیت می گوید: “آنها در محل اقامت افرادی که از زندان خارج شده اند یا زنانی که با آزار خانگی روبرو شده اند سرمایه گذاری می کنند.”

شما با خرید سهام در REIT سرمایه گذاری می کنید.

برخی از شرکت های سرمایه گذاری با جستجوی فرصت های خارج از انگلستان ، رویکرد گسترده ای را در پیش می گیرند. به عنوان مثال ، Interactive Investor TR Trust Investment Trust را در لیست صندوق های پیشنهادی “Super 60” خود قرار می دهد. این کار در بلوک های اداری و املاک تجاری در سراسر اروپا سرمایه گذاری می کند.

دیدگاه‌ خود را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *