حباب یا رونق؟ چرا نرخ بهره بسیار پایین به معنای این است که قیمت خانه هرگز سقوط نمی کند | قیمت خانه

مخالفت با ارزیابی اخیر دولت نیوزیلند مبنی بر اینکه بازار مسکن فراری این کشور از رونق صرف به حبابی تبدیل شده است که کل اقتصاد را به خطر می اندازد ، دشوار است. قیمت ها نسبت به سال گذشته 23 درصد خیره کننده افزایش یافت ، و این باعث می شود که مالکیت خانه فراتر از بسیاری از افراد باشد که هنوز در نردبان افسانه ای نیستند – به ویژه خریداران جوان و اولین بار. اگر مثل حباب راه برود و مثل حباب حرف بزند ، پس حتما باید حباب باشد ، درست است؟

تنها مشکل این است که ممکن است حباب ها مانند گذشته نباشند. قیمت خانه ها در بسیاری از اقتصادهای پیشرفته دیگر مانند ایالات متحده و انگلیس به طور مداوم در حال تورم است. در استرالیا ، قیمت ها در ماه مارس 2.8٪ افزایش یافت که سریعترین رشد ماهانه طی 33 سال است. اما دولت ها عجله ندارند که قناری Jacinda Ardern را در لحظه معدن زغال سنگ کپی کنند ، زیرا اقتصاددان مشهور Société Générale و بدگمان به بازار آلبرت ادواردز آن را لقب داده است و به بانک های مرکزی دستور می دهد قیمت های کاهش قیمت را بخشی از سیاست های پولی قرار دهند.

درعکس ، کاملاً برعکس ، با بحران همه گیری ، نرخ بهره در سال گذشته به پایین ترین سطح همیشگی کاهش یافت. بانک مرکزی قدرتمند فدرال رزرو آمریكا را برای سایر بانك های مرکزی تعیین می كند و به بازارهای مالی می گوید كه نرخ بهره بسیار پایین می تواند سال ها با ما باشد. همراه با مشوق های خریدار برای اولین بار و کمک های بلاعوض ساختمانی ، به نظر می رسد هزینه های کم وام برای اطمینان از ادامه رشد قیمت ملک با وجود رکود ویروس کرونا است.

بنابراین در حالی که ممکن است حبابی به عنوان بازاری تعریف شود که افزایش قیمت ها با اصول اساسی توجیه نشود ، دوره پول ارزان که بحران مالی جهانی آغاز کرده است و توسط کوید پایدار است ، این اصول را اساساً تغییر داده است. این انتظار وجود دارد که مقامات برای ادامه کار حزب هر کاری لازم را انجام دهند.

دیمین کلاسن ، رئیس سرمایه گذاری در Nucleus Wealth در ملبورن ، معتقد است که تحریف بازار املاک باید ادامه یابد زیرا زمینه بیشتری برای کاهش نرخ بهره در اقتصادهای غربی وجود دارد.

او به منطقه یورو اشاره می کند که نرخ پایه در حال حاضر -1٪ است. در آلمان می توانید 10 سال با نرخ ثابت وام با نرخ 0.3٪ دریافت کنید. ژاپن ، جایی که 30 سال پیش حباب سهام و دارایی منفجر شد ، از آن زمان به بعد از محرکهای عظیم دولت و نرخهای بسیار پایین برای تثبیت اقتصاد استفاده کرده و نرخ وامهای مسکن نیز زیر 1٪ است. چیزی که ممکن است یک بار مانند حباب به نظر برسد ممکن است فقط یک چیز عادی جدید باشد.

کلاسن می گوید: “قیمت خانه کاملاً مقرون به صرفه است.” “دستمزد در حال افزایش نیست ، بنابراین قیمت ارزان به نرخ بستگی دارد. نرخ وام مسکن به راحتی پایین می آید. به اروپا نگاه کنید. “

اقدام قیمت نشان می دهد که این یک نمونه قدرتمند است. در اواخر سال گذشته ، بانک سرمایه گذاری UBS گزارشی به نام شاخص حباب املاک و مستغلات جهانی منتشر کرد که در آن شهرهایی که بیشتر در معرض خطر حباب املاک قرار دارند ، ذکر شده است.

با استفاده از عواملی مانند نسبت قیمت به درآمد و تحریف بازار محلی (به عنوان مثال ، نرخ بهره) ، مونیخ و فرانکفورت را بیشتر در معرض خطر قرار داد ، در حالی که پاریس ، آمستردام و زوریخ شانه های چند ساله مانند هنگ کنگ و لندن را در میان 10 کشور برتر قرار دادند نیویورک در جایگاه هجدهم قرار گرفت ، درست در پشت شانزدهم در شانزدهم قرار گرفت. نیوزیلند در این بررسی مورد بررسی قرار نگرفت ، اگرچه اوکلند اغلب در میان کم هزینه ترین شهرهای جهان رتبه بندی شده است.

شاخص UBS نشان می دهد که رونق مسکن ممکن است راهی برای پیشبرد داشته باشد در کشورهایی مانند ایالات متحده و استرالیا. در حالت دوم ، نرخ پایه 0.1٪ است ، بنابراین بانک ها می توانند تحت تسهیلات تأمین اعتبار مدت دار بانک رزرو وام کمتری بگیرند و این پول را مثلاً 2٪ به مشتریان وام دهند. اگرچه اکثر اقتصاددانان انتظار کاهش نرخ بیشتری ندارند ، اما در چند سال گذشته نشان داده شده است که اولین اشاره به بحران اقتصادی منجر به ارزانتر شدن هزینه های استقراض می شود.

بن ادی ، استرالیا و اقتصاددان نیوزلندی در مشاور سرمایه اقتصادی ، انتظار داشت که قیمت ها همچنان افزایش یابد در حالی که نرخ ها بسیار پایین بود.

وی می گوید: “ما فكر نمی كنیم كلاس های دارایی بیش از حد ارزیابی شده یا برای تركیدن حباب رسیده باشند.” “قیمت مسکن در دراز مدت به عرضه نسبت به تقاضا بستگی دارد. کوتاه مدت ، برخی از مردم به دلیل قفل شدن پول بیشتری دارند و این باعث افزایش قیمت ها شده است. “

با این وجود ، با کاهش تقاضای متوقف شده در زیر قفل های Covid و برداشت کمک های مالی و مشوق ها ، سرمایه انتظار دارد که قیمت ها شروع به سرد شدن کند. بانک مرکزی نیوزیلند اکنون از دولت برای کمک به مهار قیمت ها مطلع شده است و سرمایه گذاران املاک با یک رژیم مالیاتی سختگیرانه روبرو هستند تا آنچه را آردرن “سفته بازی” می نامد ، کاهش دهد. ادی فکر می کند RBNZ سال آینده نرخ های بیشتری را افزایش دهد. وی همچنین فکر می کند تنظیم کننده برنامه کلان اقتصادی استرالیا ، Apra ، در اواخر سال جاری با انفجار رشد اعتبار ، استانداردهای وام را سخت تر خواهد کرد.

با این حال ، تصویر گسترده تر این است که اقتصاد جهانی در حال رقابت در پایین است: بدون تغییر در رکود چند ده ساله دستمزدها ، نرخ بهره پایین خواهد بود و قیمت خانه نیز بالا خواهد ماند.

کلاسن می گوید: “استرالیا در همان بدهی گیر کرده است که بقیه افراد بدهی زیادی دارند که نمی توانیم نرخ ها را افزایش دهیم زیرا بازپرداخت بدهی را برای مردم دشوارتر می کند.” “برای دستیابی به رشد بیشتر ما باید نرخ ها را کاهش دهیم ، بنابراین مردم وام های بیشتری می گیرند و چرخه ادامه می یابد.”

وی می گوید ، بسته های محرک غول پیکر جو بایدن برای اقتصاد ایالات متحده می تواند تغییراتی ایجاد کند ، اگر برنامه های کاری گسترده به سبک New Deal سود را افزایش دهد و رشد ناشی از هزینه واقعی صرف به جای بدهی باشد.

در این میان ، ممکن است راه های هوشمندانه دیگری نیز برای ادامه کار حمل و نقل سنگین املاک بوجود بیاید ، شاید دوباره با الگوبرداری از ژاپن و تمدید مدت بازپرداختها از حد طبیعی یک عمر به 100 سال.

کلاسن می گوید: “این مانند قورباغه ها در آب جوش است.” “زمانی وامها 20 ساله بود ، سپس 25 ، اکنون 30. به زودی 50 خواهد شد. بسیاری از مردم هرگز آن را پس نخواهند داد ، بنابراین داشتن خانه مانند اجاره دادن خواهد شد – فقط اجاره از بانک.”

دیدگاه‌ خود را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *